Z chwilą śmierci rodziców ich majątek nie przechodzi automatycznie na wyłączną własność żadnego ze spadkobierców. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego, gdy spadek przypada kilku osobom, między spadkobiercami powstaje wspólność majątku spadkowego rządząca się przepisami o współwłasności w częściach ułamkowych. Oznacza to, że każde z dzieci staje się współwłaścicielem każdego składnika majątku — domu, mieszkania, samochodu, środków na koncie — proporcjonalnie do swojego udziału. Podział majątku po śmierci rodziców bez testamentu rządzi się zasadami dziedziczenia ustawowego, gdzie dzieci dziedziczą w równych częściach. Stan współwłasności trwa dopóty, dopóki nie zostanie przeprowadzony dział spadku — i to właśnie jego brak najczęściej blokuje spadkobiercom możliwość sprzedaży nieruchomości, zaciągnięcia kredytu czy samodzielnego dysponowania majątkiem.

Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby wyjścia ze współwłasności. Pierwszy i preferowany przez ustawodawcę to fizyczny podział majątku między spadkobierców stosownie do ich udziałów — z ewentualnymi dopłatami wyrównującymi różnice wartości. Drugi sposób to przyznanie danego składnika jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych, co jest najczęstszym rozwiązaniem gdy w skład spadku po jednym z rodziców lub obojgu wchodzi niepodzielna nieruchomość. Trzecia opcja, stosowana gdy żaden ze spadkobierców nie chce lub nie może przejąć majątku ani spłacić pozostałych, to sprzedaż i podział uzyskanej sumy. Zgodnie z art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego skład i wartość majątku ustala sąd — co oznacza, że nawet gdy strony spierają się o wycenę nieruchomości, postępowanie może toczyć się dalej.

Dział spadku może nastąpić umownie — jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni — albo sądowo, gdy porozumienie jest niemożliwe. Warto pamiętać, że podział majątku po śmierci jednego z rodziców często wiąże się z koniecznością uprzedniego lub równoczesnego rozliczenia majątku wspólnego małżeńskiego, gdy drugi rodzic jeszcze żyje. Każda z tych sytuacji rządzi się nieco innymi zasadami proceduralnymi, dlatego wczesna analiza prawna składu masy spadkowej i relacji między spadkobiercami pozwala uniknąć kosztownych błędów i niepotrzebnego przedłużania postępowania.

Dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości to dwa odrębne postępowania, które w praktyce bardzo często się przenikają. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego, gdy spadek przypada kilku spadkobiercom, każdy z nich staje się współwłaścicielem każdego składnika masy spadkowej proporcjonalnie do swojego udziału. Dopiero dział spadku kończy ten stan, przydzielając konkretne składniki konkretnym osobom. Jeśli jednak w jego wyniku dwóch lub więcej spadkobierców otrzymało daną nieruchomość jako współwłasność, kolejnym krokiem staje się właśnie zniesienie współwłasności — prowadzone już na podstawie odrębnych przepisów.

Przepis art. 689 Kodeksu postępowania cywilnego pozwala połączyć oba postępowania w jednym, co w praktyce oznacza oszczędność czasu i kosztów. Sąd może wówczas jednocześnie ustalić skład masy spadkowej, dokonać jej podziału i znieść współwłasność nieruchomości. Problem pojawia się, gdy brakuje porozumienia między stronami — wtedy sądowe zniesienie współwłasności przy braku zgody staje się jedyną drogą wyjścia. Sąd musi wówczas samodzielnie wybrać metodę: podział fizyczny nieruchomości, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi ze spłatami na rzecz pozostałych albo sprzedaż i podział uzyskanej sumy.

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że dział spadku a zniesienie współwłasności to nie to samo i że jedno nie zastępuje drugiego. Opłata sądowa w postępowaniu o zniesienie współwłasności wynosi co do zasady 1000 zł, przy zgodnym wniosku spada do 300 zł — do tego dochodzą ewentualne koszty wyceny nieruchomości przez biegłego. Im wcześniej sprawa trafi do prawnika, tym większa szansa na wypracowanie porozumienia i uniknięcie wieloletniego postępowania sądowego.